Compra de viviendas

Evite la ejecución hipotecaria

Sus opciones si se atrasó en el pago de su hipoteca:

Negocie con su prestamista

Los prestamistas no desean ejecutar hipotecas sobre viviendas, pues es un proceso oneroso, y puede demorarse varios meses en numerosos estados. Además, no desean desperdiciar tiempo o dinero con prestatarios riesgosos que se atrasan siempre en sus pagos, y que tal vez no están cuidando adecuadamente la vivienda que luego deban devolver y vender.

Por lo tanto, negociar con el prestamista puede ser difícil si usted tiene un historial de pagos atrasados, o si usted no puede explicarle a su acreedor las razones que provocaron este incidente aislado y asegurarle que no volverá a repetirse. Si sus problemas financieros son realmente temporarios, por ejemplo quedó cesante durante un tiempo pero ahora está nuevamente trabajando, o bien tuvo gastos médicos inesperados, usted puede proponer una solución alternativa.

Si su acreedor desea negociar, es posible que acepte pagos menores durante un breve período de tiempo, y luego agregue lo adeudado al saldo de la hipoteca, o acepte sólo el pago de intereses durante un tiempo. En algunos casos, el acreedor puede incluso aceptar la cancelación de algunos pagos atrasados al final de la restitución del préstamo.

Si trata de llegar a un acuerdo con su prestamista para modificar el plan de pagos, es importante presentarle información objetiva, no emocional, sobre su situación y estar dispuesto a respaldarla con documentación.

Si le resulta difícil negociar solo, que es común entre muchas personas, recurra a la ayuda de una organización profesional como www.HomesaversUSA.com. Haga lo que haga, no continúe retrasándose con los pagos sin antes comunicarse con su prestamista o conseguir ayuda externa.

Venta anterior a la ejecución hipotecaria

Si sus problemas no son temporales, quizás necesite vender su casa. Si tiene valor acumulado sobre la vivienda que perderá en una ejecución hipotecaria, la venta rápida puede ser su mejor alternativa.

Si tiene suficiente valor acumulado en su vivienda para pagar los honorarios de un profesional de bienes raíces (generalmente el 6% del precio de la venta, a veces menor), será buena idea entrevistar a tres de estos profesionales y permitirles que se encarguen de la venta en su nombre. Las estadísticas muestran que la venta de viviendas a cargo de profesionales se realiza más rápidamente que las que están a cargo de propietarios.

Asegúrese de firmar acuerdos por escrito con estos profesionales en relación a los servicios de comercialización de su vivienda. Más aún, no necesariamente elija al agente que le garantice vender su vivienda al precio más alto. Elija a quien usted crea que hará todo lo posible por vender su vivienda rápidamente a un precio justo.

Si usted elige esta opción, comuníquese con su prestamista para informarle que ha puesto su vivienda en venta. Pregúntele si postergará los procedimientos de la ejecución hipotecaria con su decisión de poner la vivienda en el mercado.

Si no tiene abundante valor acumulado en su vivienda, quizás necesite ponerla en venta usted mismo, o sea una venta por el propietario (FSBO, sigla en inglés).

Tenga cuidado: esta opción puede convertirse en un trabajo arduo. Visite su biblioteca local para buscar libros sobre la venta de su propia vivienda y utilice todas las estrategias que pueda. Usted no desea sumar otro problema a los que ya tiene si no aparecen compradores interesados en su casa.

Ventas al descubierto

Probablemente usted vio letreros o avisos en el periódico que dicen: "¡Compramos viviendas en efectivo, cualquier condición!" Los inversores de bienes raíces que buscan viviendas en oferta generalmente publican estos avisos. Si pidió dinero prestado recientemente con su vivienda como garantía, es posible que no tenga abundante capital acumulado. Sin embargo, un experimentado inversor de bienes raíces probablemente siga aún interesado en comprar su casa y pagarle suficiente dinero en efectivo para cubrir los gastos de mudanza. Esta operación se hace a través de una "venta al descubierto".

En una venta al descubierto, el comprador preparará documentos para mostrarle al prestamista que usted tiene dificultades financieras y terminará irremediablemente en una ejecución hipotecaria. Por lo tanto, ofrecerá comprar la vivienda por menos de lo que usted debe sobre la propiedad.

Es decir, por ejemplo, su vivienda vale $75,000 y usted debe $60,000 de su primera hipoteca y $10,000 de la segunda por un total de $70,000. El comprador puede convencer al prestamista de la primera hipoteca de aceptar $65,000 y al segundo (que quizás no recibiría nada en una ejecución hipotecaria o bancarrota) de aceptar $3,000. Es posible incluso que le paguen a usted alrededor de $500 para cubrir los gastos de mudanza.

Una venta al descubierto le ayudará a evitar una ejecución hipotecaria, aunque aparecerá en su reporte crediticio con un pago menor al monto total e igualmente lo afectará negativamente. Por otro lado, si los documentos se redactan de forma apropiada, usted no correrá el riesgo de un juicio por deficiencia si las ganancias de la venta de la vivienda no fueron suficientes para liquidar las deudas con los prestamistas.

Para asegurarse que está a salvo, pregúntele al vendedor si le pagará a un abogado de su elección para que revise los documentos.