Comprando vivienda

Cómo comprar su primera vivienda y obtener su primera hipoteca

Ser propietario de una vivienda es una de las principales alternativas para acumular un patrimonio que tienen numerosos estadounidenses. En lugar de pagar un alquiler todos los meses, y no obtener un bien a cambio, usted puede comprar una vivienda y acumular capital.

El valor acumulado sobre la vivienda es la diferencia que existe entre el valor de una vivienda y la deuda que pesa sobre ella. Existen dos maneras de acumular valor sobre su vivienda. En primer lugar, el valor de su vivienda puede aumentar simplemente porque el valor de las viviendas en el área donde se encuentra la suya están aumentando. En segundo lugar, a medida que usted paga el préstamo, la diferencia entre el valor de la vivienda y la deuda que usted tiene comienza a agrandarse.

Acumular capital sobre la vivienda puede ser sinónimo de flexibilidad. Es posible que pueda pedir préstamos y usarla como garantía, obtener efectivo al vender su vivienda, e incluso dejar la vivienda a sus herederos como herencia.

Además, una parte importante del pago hipotecario que usted efectúe todos los meses será destinada al pago de los intereses, en especial durante los primeros años. Esos intereses por lo general son deducibles de impuestos, lo que puede llegar a significar más dinero en su bolsillo todos los meses del que tendría si estuviera realizando un pago de alquiler similar.

¡Comprar su primera vivienda puede ser una situación intimidante, pero usted no debería permitir que lo sea! En la actualidad, hay miles de programas de préstamos diferentes diseñados para permitir que las personas obtengan un préstamo que se adapte a sus necesidades. Ya sea que el desafío al que se enfrenta sea ahorrar dinero para un pago inicial, o una clasificación de crédito deteriorada, hay préstamos que pueden servirle de ayuda. ¡Al mismo tiempo, usted quiere estar financieramente preparado para ser propietario de su propia vivienda, y poder contar con el dinero para conservarla!

¿Cuánto puedo pagar?

Por regla general, usted puede pagar el valor de una vivienda que supere aproximadamente entre 2 y 3 veces el monto de sus ingresos anuales. Por lo tanto, si usted gana $30,000 al año, puede "pagar" una vivienda que cueste entre $60,000 y $90,000. No obstante, los prestamistas tienen pautas mucho más específicas que describiremos a continuación.

Consejo: Sea muy cuidadoso respecto a estirar su presupuesto demasiado y comprar la casa más costosa que pueda pagar. Las reparaciones inesperadas, una esposa que decida quedarse en casa para cuidar a sus hijos o a sus padres ya mayores, un despido o suspensión laboral o cualquier otro tipo de desafío a nivel financiero pueden convertirse en una dificultad para mantenerse al día en los pagos destinados a su vivienda.

Índices de evaluación

Los prestamistas usan una herramienta llamada "índices de evaluación" para decidir la cantidad de dinero que usted puede destinar a la compra de su vivienda. Existen dos índices que pueden utilizarse: la relación de ingresos contra pago de vivienda (que se conoce como "front-end ratio") y el endeudamiento (también conocido como "back-end ratio").

Relación de ingresos contra pago de vivienda

Su relación de ingreso contra pago de vivienda demuestra la porción de sus ingresos que será destinada al pago de su vivienda. El pago de su vivienda incluye el pago exigido por el préstamo, que está compuesto por el capital y los intereses. También incluye sus impuestos a la propiedad y el seguro de propiedad residencial. De manera conjunta se los denomina "PITI", sigla de capital, intereses, impuestos y seguro. Si tiene que pagar el Seguro privado para crédito hipotecario (PMI, sigla en inglés) porque el pago inicial que usted hace para su vivienda es muy bajo, el mismo quedará incluído en su PITI.

Por regla general, en cada uno de los meses su PITI no deberá superar el 28% del total de sus ingresos mensuales. Para calcular el monto del pago mensual que usted puede asumir, tome el total de sus ingresos mensuales (antes de deducir impuestos, seguro de salud o contribuciones a su plan jubilatorio).

Multiplíquelo por .28 y obtendrá el pago mensual total que puede asumir.

$_______ X .28 = _________

Por ejemplo: Ingreso mensual de $2500 x .28 = $700.

No obstante, recuerde que existen programas que le permitirán asumir la obligación de un pago mensual más alto para su vivienda. Lo anteriormente expuesto es simplemente una guía.

¿Cuál será el precio de la vivienda que podrá comprar con ese pago? Eso depende de la tasa de interés actual para la que usted sea elegible, y el monto en concepto de impuestos y seguros correspondientes a la propiedad. Pídale a un asesor en préstamos que realice los cálculos para su caso en particular, sobre la base de los impuestos tradicionales y las tasas de interés actuales, así como también de las tasas del seguro en su área.

Endeudamiento

Su endeudamiento le indica el monto de sus ingresos mensuales que se destina al pago de sus deudas, incluyendo el pago de su vivienda. Para calcular su endeudamiento, haga una lista de los pagos mensuales destinados a pagar su deuda. No incluya ninguna deuda que vaya a ser cancelada en los próximos 6 meses.

PITI previsto: ______________
Tarjetas de crédito (pagos mínimos únicamente): ______________
Préstamos para compra de auto o arrendamientos: ______________
Préstamos para estudiantes: ______________
Otros préstamos personales: ______________
Manutención infantil o pensión alimenticia (pagos a su cargo): ______________
Total de pagos mensuales de todos los préstamos: =______________

Ahora, tome sus ingresos mensuales totales y multiplíquelos por .36.

$_________ X .36 = ___________

Ejemplo: Ingresos mensuales totales de $2500 x .36 = $900

La cifra que usted obtenga es el total máximo para pagar la deuda mensualmente que se le permitirá, de acuerdo a lo establecido por numerosos programas de préstamos convencionales. Idealmente, sus deudas mensuales deben ser inferiores a ese monto. No obstante, una vez más, no se trata de una regla absoluta; los consumidores a veces obtienen hipotecas a pesar de que tienen endeudamientos más altos.

Cofirmantes

Si un cónyuge, pariente o cualquier otra persona comprará la vivienda con usted, entonces puede incluir sus ingresos y sus deudas en los cálculos. No obstante, si usted es elegible, puede comprar la casa usted mismo. Por lo general, no es posible tener un cofirmante para el préstamo de una vivienda, a menos que esa persona vaya a vivir en dicha vivienda como propietario junto a usted.

¿Qué sucede si sus deudas son demasiado altas? En primer lugar, hable con su asesor de préstamos o corredor de hipotecas para ver si hay otros programas que puedan ser de ayuda. Pero si aún tiene problemas en cuanto a su elegibilidad porque tiene muchas deudas, comuníquese con Consolidated Credit Counseling Services, Inc. solicitando ayuda para elaborar un plan de pagos que le permita cancelar sus deudas.

Planificación para otros gastos

¡Ser dueño de su propia vivienda puede ser costoso! Todas las reparaciones que antes estaban a cargo de su arrendador ahora estarán a su cargo.

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Además, la mayoría de las personas quieren hacer arreglos en su nueva vivienda para adaptarla a sus gustos. Tenga un respaldo para todos los gastos de ese tipo que puedan llegar a surgir. Estos son algunos ejemplos:

La entrega del pago inicial

Cuando compre una vivienda, necesitará dinero para el pago inicial y para los gastos de cierre. Anteriormente, usted tenía que contar con el 20% del precio de una vivienda para el pago inicial, pero eso ya es parte del pasado. ¡En la actualidad, usted puede obtener préstamos por el 90 o el 100% del precio de la vivienda!

Sin embargo, esos préstamos pueden ser más costosos porque usted puede tener que pagar seguro privado para crédito hipotecario (PMI, sigla en inglés). El PMI protege al prestamista, no a usted, en caso de que usted no pueda hacer los pagos de su vivienda y se lleve a cabo una ejecución hipotecaria. Este seguro puede sumar de $25 a $150 en adelante a su pago mensual. Es importante saber que el PMI es contratado por el prestamista, el costo puede estar influenciado por la clasificación de crédito que usted tiene, y no es deducible de impuestos.

Los préstamos concatenados ("piggyback loans") pueden ayudarle a evitar el PMI. Con un préstamo concatenado, usted pide en préstamo del 80% del valor de la vivienda a un prestamista hipotecario, mientras que al mismo tiempo obtiene un préstamo de otro prestamista por el 10 - 15% del valor de la vivienda. En el caso de los préstamos concatenados, no hay un PMI. Solicite información detallada a su profesional de préstamos. Además, los préstamos del Administración de Asuntos para Veteranos (VA, sigla en inglés) y de la Administración Federal de la Vivienda (FHA, sigla en inglés) ofrecen opciones de pago inicial bajo o directamente sin pago inicial.

Las organizaciones que asisten con los pagos iniciales también pueden ayudar. Estas organizaciones sin fines de lucro ofrecen programas que le permiten comprar una vivienda sin hacer entrega de un pago inicial. El vendedor de la casa que usted compra debe participar, y algunos lo harán cuando comprendan que puede ayudarlos a vender su vivienda con mayor rapidez. Para obtener más información, incluyendo enlaces a compañías que prestan estos servicios, visite www.downpaymentalliance.org. No es necesario que sea un comprador de su primera vivienda para aprovechar uno de estos programas.

Programa para el pago inicial del sueño americano (American Dream Downpayment Program)

A comienzos del año 2004 entró en vigencia una ley autorizando $200 millones en otorgamientos de subsidios para ayudar a los compradores de viviendas con los pagos iniciales y los costos de cierre, los mayores obstáculos para ser propietario de una vivienda. Se espera que la subvención promedio sea de $7500. El enfoque está puesto en las familias de bajos ingresos que también son compradores de viviendas por primera vez. Para participar, los beneficiarios deben tener ingresos anuales que no superen el 80 por ciento de los ingresos medios del área. Para obtener más información, visite www.HUD.gov.

Gastos de cierre

¡Si nunca ha obtenido una hipoteca, la variedad de gastos de cierre que se pueden cobrar puede parecer desconcertante! Los gastos de cierre, también conocidos como gastos de liquidación, por lo general pueden representar aproximadamente el 4% del monto del préstamo, a veces más. Si usted no tiene mucho dinero en efectivo, puede resultarle útil negociar que el vendedor pague parte de sus gastos de cierre. De acuerdo con el programa de préstamos, puede contribuir con el 3 - 6% de los gastos de cierre. Una vez más, solicite información a su profesional de préstamos.

Tres días después de solicitar una hipoteca, usted recibirá un Cálculo de Buena Fe de los gastos de cierre. Revíselo detenidamente y consulte a su profesional de préstamos sobre cualquier tipo de cargos que no comprenda. También puede conservar una copia para compararla con su informe de operación de cierre. Algunos de los montos previstos pueden cambiar.

Cuando realice las operaciones de cierre, recibirá una copia de un documento llamado Informe de cierre HUD-1. Estos gastos pueden ser incluidos en ese informe.

Los números que aparecen abajo hacen referencia a la sección del informe en la que usted los encontrará.

800. Montos pagaderos en relación con el préstamo: Estos son los cargos que los prestamistas cobran por procesar, aprobar y conceder el préstamo hipotecario.

801. Cargo de originación del préstamo: Este cargo por lo general se conoce con este nombre, aunque a veces se lo llama "punto" o "puntos". Cubre los gastos administrativos del prestamista para el procesamiento del préstamo. Por lo general se expresa como un porcentaje del préstamo, el cargo variará según el prestamista.

802. Descuento del préstamo: También llamado a menudo "puntos" o "puntos de descuento", un descuento del préstamo es un cargo que se cobra por única vez y es impuesto por el prestamista o el corredor para reducir la tasa a la cual, de otro modo, el prestamista o el corredor le hubieran ofrecido el préstamo. Cada "punto" equivale al uno por ciento del monto de la hipoteca. Por ejemplo, si un prestamista cobra dos puntos en un préstamo de $80,000, el cargo asciende a $1,600.

803. Cargo por tasación: Con este cargo se paga un informe de tasación realizado por un tasador. El prestamista exigirá que el tasador se encuentre en su lista aprobada. Una tasación no sustituye una inspección adecuada de la vivienda.

804. Cargo por reporte crediticio: Este cargo cubre el costo de un reporte crediticio, el cual muestra su historial de crédito. En algunos estados, no se permite que los prestamistas cobren una suma que supere el costo real que ellos pagan por un reporte crediticio. En otros es posible aumentar el precio.

805. Cargo de inspección del prestamista: Los prestamistas por lo general exigen inspecciones de viviendas construidas recientemente. (Posteriormente hablaremos de las inspecciones de plagas o de otro tipo realizadas por compañías que no guarden relación con el prestamista.) No obstante, sigue siendo una buena idea que usted pague por su propia inspección.

806. Cuota de suscripción del seguro hipotecario: Este cargo cubre el procesamiento de una solicitud de seguro hipotecario.

807. Cargo por aceptación de deuda: Se trata de un cargo que se cobra cuando un comprador "asume" o se hace cargo de la obligación de pagar el préstamo hipotecario existente del vendedor. La mayoría de los préstamos convencionales de la actualidad no incluyen esta característica, mientras que los préstamos del VA y de la FHA la incluyen.

808. Comisión del corredor de hipotecas: En este concepto se incluyen las comisiones pagadas a los corredores de hipotecas. Es posible que encuentre cargos adicionales en esta sección, tales como cargos por servicios de mensajería, cargos de procesamiento del préstamo, comisiones de garantía, etc. Algunos cargos pueden ser negociables, y el vendedor puede pagar algunos.

Sección 900. Montos a pagar por adelantado según lo exigido por el prestamista: