Comprando vivienda

901. Intereses: los prestamistas por lo general exigen que los prestatarios paguen los intereses que se acumulan a partir de la fecha del cierre hasta el primer pago mensual.

902. Prima del seguro hipotecario: el prestamista puede exigir que usted pague la prima del seguro hipotecario del primer año, o la prima en un pago único que cubra el plazo de duración de su préstamo, por anticipado, en el momento de la operación de cierre.

903. Prima del seguro contra riesgos: el seguro contra riesgos (seguro de propiedad residencial) lo protege tanto a usted como al prestamista contra pérdidas que resulten de incendios, tormentas de viento y riesgos asociados con desastres naturales. A menudo los prestamistas exigen que el prestatario presente la póliza del primer año pagada en el cierre, o bien que pague la prima correspondiente al primer año en la operación de cierre. Puede comparar precios para encontrar la póliza que mejor se adapte a sus necesidades.

Consejo: se encuentra disponible un folleto gratis sobre la compra del seguro de propiedad residencial de la Asociación Nacional de Comisionados de Seguros (NAIC, sigla en inglés) en www.naic.org.

904. Seguro contra inundaciones: si la vivienda se encuentra en un área propensa a inundaciones, el prestamista le exigirá que contrate un seguro contra inundaciones.

Sección 1100: cargos por título: las compañías a cargo de investigaciones e informes de títulos de propiedad y/o los abogados especializados en bienes raíces procesan la documentación para el cierre de la hipoteca, realizan investigaciones de registro catastral, facilitan la transferencia de fondos, y se aseguran de que los documentos adecuados estén registrados en la ciudad, el condado y/o el estado. Los cargos por título pueden variar en diferentes partes del país, y la exigencia que sea el comprador o el vendedor quien los pague quedará establecido según la costumbre de cada área.

1101. Cargos por cierre o liquidación: este cargo se paga al agente de cierre o al tenedor de los fondos en custodia. La responsabilidad del pago de este cargo deberá ser negociada entre el vendedor y el comprador.

1102-1104. Resumen de investigación de registro catastral, consulta en el registro de la propiedad, seguro provisional de título de propiedad: Se realizará una investigación de registro catastral para asegurarse de que no haya problemas que pudieran retrasar la transferencia legal del título de propiedad. Los cargos de estas tres líneas cubren los costos de la investigación de registro catastral y la consulta en el registro de la propiedad.

1105. Preparación de los documentos: Este cargo lo cobran por separado algunos prestamistas o compañías a cargo de investigaciones e informes de títulos para cubrir los costos de la preparación de los documentos legales definitivos, tales como una hipoteca, escritura de fideicomiso, pagaré o título legal.

1106. Cargo del notario: Este cargo corresponde al costo de que una persona autorizada a ejercer como notario público declare bajo juramento que las personas nombradas en los documentos fueron en realidad quienes los firmaron.

1107. Honorarios de abogados: Es posible que se le exija el pago de los servicios legales prestados al prestamista, tales como una revisión de la póliza de seguro provisional de título de propiedad.

Ocasionalmente, el vendedor aceptará pagar parte de este cargo. El costo de los honorarios de su abogado y/o del abogado del vendedor también pueden aparecer aquí.

1108. Seguro de título de propiedad: Aquí se incluye el costo total del seguro de título de propiedad del propietario y del prestamista.

1109. Seguro de título de propiedad del prestamista: El costo de la póliza del prestamista se indica aquí.

1110. Seguro de título de propiedad del propietario (comprador): El costo de la póliza del propietario se indica aquí.

Consejo: Usted no estará protegido por la póliza de seguro de título de propiedad del prestamista si hay algún problema con el título de propiedad. Es siempre una buena opción pagar el monto adicional de una póliza del propietario para estar protegido mientras sea el dueño de la propiedad.

1200. Cargos del gobierno por registro y transferencia: Hay diversos impuestos y cargos cobrados por ciudades, estados, condados y municipalidades cuando uno compra o vende una propiedad. Los mismos pueden incluir los cargos por el registro legal del nuevo título e hipoteca; impuestos por transferencia que son aplicados por los gobiernos estatales y/o locales; y sellos (estampillas) tributarios estatales o del condado que también se deben comprar. Estos cargos, que realmente incrementan los costos, pueden ser pagados por usted o por el vendedor, según lo acordado.

1300. Cargos de cierre adicionales

1301. Relevamiento: El prestamista puede exigir que un agrimensor realice un relevamiento de la propiedad. Esto también protege al comprador. Por lo general el comprador paga los honorarios del agrimensor, pero a veces es el vendedor quien se hace cargo del pago.

1302. Inspecciones de plagas o de otro tipo: Este cargo tiene el fin de cubrir las inspecciones para verificar si hay presencia de termitas u otro tipo de infestación de plagas en su vivienda. Se exige en algunas áreas del país.

1303-1305. Inspecciones de pintura a base de plomo: Este cargo tiene el fin de cubrir el costo de las inspecciones o evaluaciones para identificar riesgos y peligros relacionados con pinturas a base de plomo y puede encontrarse en cualquier renglón en blanco en la serie 1300.

Proteja su compra

Una vivienda es una compra de importancia. Ya sea que esté comprando una casa totalmente nueva o una que ya tenga algunos años, siempre es una buena idea contratar a un inspector de viviendas profesional para que inspeccione la vivienda e identifique problemas y defectos. Esto puede costarle entre $200 y $300, pero es dinero bien gastado si algo no está cubierto.

No confíe en que el vendedor le asegure que la casa está en buenas condiciones, y elija un inspector que esté bien capacitado y trabaje para usted. Visite www.ashi.com para que le deriven a un inspector calificado en su área.

De ser posible, acompañe al inspector cuando lleve a cabo la inspección de la vivienda de modo que pueda responder cualquier pregunta que usted desee hacer. Si descubren problemas, es posible que pueda negociar con el vendedor para que los arregle antes de que usted compre la vivienda.

Tipos de préstamos

Préstamos a tasa fija: Un préstamo a tasa fija mantiene la misma tasa de interés durante el plazo de duración del préstamo. Los préstamos a tasa fija más conocidos son préstamos de 15 años y 30 años de duración, aunque se encuentran disponibles algunos préstamos de 10, 25 e incluso 40 años de duración.

Los beneficios de una tasa fija son los siguientes:

• Su pago mensual seguirá siendo el mismo durante la duración de préstamo, por lo que es más fácil elaborar un presupuesto.
• Si usted consigue una tasa de interés relativamente baja cuando obtiene el préstamo, esta se mantendrá, incluso si en el sector de la economía aumentan las tasas de interés.

¿Debo elegir un préstamo a tasa fija a 15 años o a 30 años?

Su pago será mayor en el caso de un préstamo a tasa fija a 15 años de lo que será en un préstamo a 30 años. Aunque su tasa de interés será un poco más baja. Es obvio que la mayor ventaja es que usted tendrá el título de propiedad de su vivienda libre de gravámenes en 15 años si termina de pagar el préstamo según lo acordado.

Por otro lado, si sus fondos se vuelven limitados, es posible que quede atrapado con un pago que no puede realizar y se vea forzado a vender su vivienda. Si no tiene muchas reservas de efectivo, le sugerimos que considere obtener un préstamo a 30 años y que lo pague como un préstamo a 15 años. Verifique que su préstamo le permita hacer pagos anticipados adicionales. De ser así, usted puede hacer pagos anticipados adicionales cuando disponga del dinero para hacerlo.

En cuanto a las desventajas, si las tasas de interés bajan usted tendrá que refinanciar su préstamo (y pagar nuevos costos de cierre) para obtener una tasa de interés más baja.

Hipotecas con tasas de interés ajustables (ARM, sigla en inglés): En el caso de las ARM, los pagos y la tasa de interés pueden cambiar sobre la base de las tasas de interés establecidas según la economía. La tasa y el pago se establecen para un período inicial (el cual puede ser de tan sólo un mes o de 10 años o más). Después de ese tiempo pueden cambiar.

Por ejemplo, una hipoteca con tasa de interés ajustable 3/1 tendrá una tasa y pagos fijos durante los tres primeros años, y después de ese período cambiarán todos los años. Una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM) 5/1 tendrá una tasa y pagos fijos durante los primeros cinco años, y después de ese período cambiarán todos los años.

La tasa de interés de una ARM es una tasa vinculada a un índice - una tasa de interés ampliamente disponible. Por ejemplo, un índice conocido es el COFI o Índice de Costo de Fondos del Distrito 11vo publicado por la oficina de San Francisco del Federal Home Loan Bank. Otro es el índice LIBOR, o London Interback Offer Rate, que es la tasa que los bancos internacionales cobran entre sí por los préstamos.

El prestamista agregará un margen al índice. Por ejemplo, la tasa de interés podría ser el COFI +3%. Si el COFI es el 2%, su tasa será del 2% +3% o un total del 5%.

Debido a que la tasa de interés de una hipoteca con tasa de interés ajustable puede aumentar (al igual que sus pagos) es importante comprender los topes que pueden protegerle. Los topes periódicos le protegen cada vez que se ajusta la tasa. Por ejemplo, un tope periódico del 2% significaría que la tasa no podría aumentarse en más del 2% en un período de ajuste. Digamos que un tope del 8% significaría que la tasa de interés no puede aumentar en total a más del 8% durante la vigencia del préstamo.

La principal atracción de las hipotecas con tasas de interés ajustables es que ofrecen tasas de interés y pagos más bajos, al menos al comienzo. Sin embargo, debido a que las tasas (y los pagos) pueden aumentar, usted corre un riesgo en caso de no poder seguir realizando pagos más altos. Las hipotecas con tasas de interés ajustables también pueden ser confusas, por lo tanto evalúe detenidamente esta opción y asegúrese de obtener respuestas si hay algo que no entiende. Pídale siempre a su profesional de préstamos que calcule cual sería para usted la peor de las situaciones. Si un pago inicial más bajo es la única manera en que puede comprar una vivienda, le sugerimos que en primer lugar ahorre hasta tener un poco más de respaldo financiero.

Préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA, sigla en inglés): Los préstamos de la FHA ofrecen opciones de pago inicial bajo y sin pago inicial, y costos de cierre que pueden ser incluidos en el préstamo. Esto hace que sean atractivas para los consumidores que no cuentan con mucho dinero en efectivo para el pago inicial de una vivienda. Además, estos programas típicamente ofrecen requisitos de ingresos y crédito flexibles.

Están asegurados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, sigla en inglés), lo cual significa que usted pagará la prima inicial de la hipoteca del 1.5% del préstamo, que puede ser financiada; y una prima del seguro hipotecario del .5% que se agregará al préstamo todos los meses. Estos préstamos pueden ser un poco más costosos que otras opciones convencionales, pero una vez más, son populares entre los consumidores que buscan préstamos con pagos iniciales bajos.

Tendrá que trabajar con un prestamista local aprobado por el HUD, quien puede ayudarle a encontrar el programa adecuado. Hay una serie de programas de préstamos asegurados por el HUD entre los que se incluyen préstamos para renovar propiedades que necesitan reparación, préstamos para personas con problemas de crédito y préstamos especiales para maestros y oficiales de policía que compren en vecindarios que sean áreas de revitalización.

Préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA, sigla en inglés): Los préstamos del VA se otorgan a veteranos elegibles para comprar, refinanciar o hacer mejoras en viviendas. Usted puede obtener en préstamo hasta el 100 por ciento del valor razonable de la propiedad establecido por el VA.

El VA proporciona una garantía sobre el préstamo que protege al prestamista contra pérdidas si no se realizan los pagos. Con la garantía máxima actual, es posible que un veterano que no haya usado previamente el beneficio pueda obtener un préstamo del VA de hasta $240,000 de acuerdo con el nivel de ingresos del prestatario y el valor de tasación de la propiedad. Hay un cargo por financiación no reembolsable del 1.25 al 3%, con un promedio del 2%.

A pesar de que el propietario debe ocupar una vivienda financiada por el VA, es posible comprar una vivienda de 2 - 4 unidades y vivir en una de ellas.

Los veteranos necesitan un certificado de elegibilidad y una tasación asignada por el VA, pero de lo contrario, no es muy diferente de comprar una vivienda a través de un préstamo convencional. Usted trabajará junto a un prestamista que ofrezca préstamos del VA.

Comprador de vivienda por primera vez: En la actualidad, el comprador de vivienda por primera vez tiene una variedad de programas de préstamo para elegir. Si nunca antes ha sido propietario de una vivienda, hable con un profesional especializado en hipotecas para averiguar para qué tipo de programa puede ser elegible. También puede haber programas locales ofrecidos por agencias comunitarias o del gobierno disponibles para usted. Visite www. HUD.gov para obtener información sobre agencias de viviendas en su ciudad que pueden ayudarle.

Cómo obtener el préstamo

Hay muchas maneras de obtener un préstamo para comprar una vivienda. Puede evaluar lo que su banco local, cooperativa de crédito o asociación de ahorros y préstamos tienen para ofrecerle. O bien, puede querer trabajar con un corredor de hipotecas que tenga acceso a un número de prestamistas diferentes. De cualquier modo, es importante que se sienta cómodo y haga preguntas, y que reciba respuestas a esas preguntas.

Documentación, documentación

¡La documentación necesaria para obtener una hipoteca puede parecer interminable! Este es el momento de comenzar a organizarse, antes de estar listo para comprar. Estos son algunos de los documentos que puede necesitar.

Es posible que no los necesite a todos, pero le resultará útil tener a mano los documentos de la siguiente lista cuando llene la solicitud:

___ Contrato de venta, una vez que la oferta para una vivienda haya sido aceptada
___ Copia del cheque por el dinero del deposito cancelado